Het verkopen van een woning of stuk grond in het buitenland brengt altijd vragen met zich mee. Vooral als je, als Nederlander, vanuit de vertrouwde omgeving van Nederland een onroerend goed in Polen wil verkopen, kunnen de verschillen in wetgeving, procedures en documenten voor onzekerheid zorgen. Wat zijn nu precies de verplichte stappen? Bij welke Poolse instanties moet je zijn? En welke documenten zijn er nodig voor een appartement, een huis of een stuk bouwgrond?
Dit artikel dient als een praktische gids door het Poolse verkoopproces. In dit artikel vind je de beschrijving van de procedure. Ik heb het gesplitst naar type eigendom, omdat de vereisten per categorie significant verschillen. Of het nu gaat om een appartement in een grote stad, een vrijstaand huis op het platteland of een investeringskavel – elk vereist een specifieke aanpak.
Deel 1: Verkoop van een appartement – Hier ligt de focus op het verkrijgen van cruciale verklaringen van de bouwvereniging (Spółdzielnia) of VvE (Wspólnota Mieszkaniowa) over servicekosten en toestemming.
Deel 2: Verkoop van een huis – Bij een vrijstaande woning komen zaken als perceelgrenzen, nutsaansluitingen en lokale bouwplannen juist weer centraal te staan.
Deel 3: Verkoop van een kavel – De verkoop van bouwgrond kent zijn eigen dynamiek, waarbij documenten over het bestemmingsplan, toegankelijkheid en eventuele servituten essentieel zijn.
Door deze onderwerpen apart te behandelen, krijg je een duidelijke overzicht. Het artikel legt niet alleen uit wat je moet doen, maar benadrukt ook de centrale, wettelijk verplichte rol van de Poolse notaris en geeft tips voor een soepele afhandeling vanuit Nederland. Je kunt zo zelfverzekerd en goed voorbereid het verkooptraject in gaan.
Verkoop van een appartement
Het verkopen van een appartement in Polen draait om drie zaken: het aantonen van je eigendomsrecht, het bewijzen van een schone financiële lei, en documenten verkrijgen van de Wspólnota Mieszkaniowa (vergelijkbaar met Vereniging van Eigenaren in Nederland) of de Spółdzielnia Mieszkaniowa (bouwcoöperatie) waartoe het appartement ‘behoort’.
Verplichte documenten (voor de verkoper):
De notaris heeft de onderstaande documenten nodig om de notariële koopakte (akt notarialny) op te stellen
En heel belangrijk vergeet je identiteitsbewijs niet (ID en/of paspoort).
Praktische tip: Begin vroeg met het aanvragen van de verklaringen bij de VvE/bouwcoöperatie en gemeente, omdat dit administratieve tijd kost. Een lokale makelaar kan vaak hierbij helpen.
Bijzonder geval: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Soms bezit je geen volwaardig eigendomsrecht (własność), maar een “coöperatief eigendomsrecht op een flat/appartement” (een recht op gebruik en genot). De verkoop verloopt vrijwel hetzelfde, maar in plaats van een kadasternummer overhandig je een verklaring van de bouwcoöperatie ‘voor de notaris’, met details over het recht en de afwezigheid van schulden.
Belangrijke aandachtspunten:
- Geen toestemming nodig: je hebt geen toestemming van de VvE of buren nodig om te verkopen.
- Fundusz remontowy: Geld dat je hebt geïnvesteerd voor het renovatiefonds van het gebouw, krijg je niet terug bij verkoop. Dit is een investering in het gebouw die de nieuwe eigenaar overneemt.
- Gebruikelijke kosten: De koper betaalt in Polen meestal de notariskosten en de overdrachtsbelasting (PCC, 2%). Het is gebruikelijk dat de verkoper de makelaarscourtage betaalt.
Wat is PCC precies?
PCC is de afkorting voor de Poolse overdrachtsbelasting: Podatek od czynności cywilnoprawnych, wat letterlijk ‘belasting op civielrechtelijke handelingen’ betekent.
- Soort belasting: Het is een eenmalige overdrachtsbelasting die wordt geheven op bepaalde civielrechtelijke transacties, zoals de verkoop van onroerend goed.
- Wie betaalt: Deze belasting is in principe verplicht voor de koper. De notaris treedt op als inhoudingsplichtige, int de belasting van de koper en draagt deze af aan de belastingdienst.
- Wanneer betaal je PCC?: PCC is vooral relevant op de secundaire (tweedehands) woningmarkt. Bij aankoop van een nieuwbouwappartement van een ontwikkelaar (primaire markt) betaal je meestal BTW, en geen PCC.
- Waarover wordt het berekend: De belasting wordt geheven over de transactiewaarde, oftewel de officiële koopsom die in de notariële akte wordt vermeld
Het verschil tussen een VvE (wspólnota) en een bouwcoöperatie (spółdzielnia)
| Kenmerk | Wspólnota Mieszkaniowa (VvE) | Spółdzielnia Mieszkaniowa (Bouwcoöperatie) |
|---|---|---|
| Verklaring van eigendomsrecht | Volwaardig eigendom (własność). Je bent de juridisch geregistreerde eigenaar van het appartement. | Coöperatief woonrecht (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Het is een geregistreerd, overdraagbaar en erfbaar eigendomsrecht op een specifieke woning, waarbij de juridische eigendom van het gebouw als geheel bij de bouwcoöperatie blijft. |
| Vereist document voor verkoop | Financiële verklaring dat er geen betalingsachterstand is ontstaan (Zaświadczenie o braku zaległości). | Een financiële verklaring (Zaświadczenie o braku zaległości) die bevestigt dat alle servicekosten betaald zijn. Een specifieke verklaring van de bouwcoöperatie die bevestigt dat je het recht bezit en dat de overdracht mogelijk is. |
| Verklaring nodig? | Nee. Je hebt alleen de financiële verklaring nodig. | Ja. De coöperatie geeft een document af dat de verkoop juridisch mogelijk maakt. |
Verkoop van een huis
Bij de verkoop van een (vrijstaand) huis ligt de focus meer op het perceel zelf en de gebouwen erop. De rol van een VvE ontbreekt, maar documenten over het grondgebruik worden belangrijk.
Verplichte documenten (voor de verkoper):
Naast de basisdocumenten (identiteit, kadasternummer en eigendomsbewijs) zijn voor een huis specifiek nodig.
Belangrijke aandachtspunten:
- Aansluitingen: Kopers zullen mogelijk ook documenten over de formele aansluiting op water, elektra en riolering willen inzien. Deze heb je vaak al van bij de bouw/aankoop verkregen.
- Verklaring van geen belastingschuld: Hoewel niet altijd formeel vereist door de notaris, zal een serieuze koper hier om vragen. Je kunt deze aanvragen bij de gemeente.
Verkoop van een kavel (bouwgrond)
De verkoop van onbebouwde grond (działka) legt de nadruk volledig op de juridische status en de bouwmogelijkheden van het perceel.
De documenten voor een kavel lijken sterk op die voor een huis, maar zonder de gebouwenadministratie. Essentieel zijn de volgende documenten.
Belangrijke aandachtspunten:
- Toegankelijkheid: De koper zal willen verifiëren of er een wettelijk recht van toegang tot de grond is (een zogenaamde servitut), wat in het kadaster vermeld staat.
(Een servitut is een wettelijk recht of beperking dat op een perceel rust. Het bepaalt wat anderen op jouw grond mogen doen of wat jij op de grond van een ander mag doen, en is daarmee een cruciaal onderdeel van de waarde en bruikbaarheid van onroerend goed.) - Bouwrijpheid: Het is aan de koper om te controleren of de grond technisch bouwrijp is (aansluitmogelijkheden).
Algemene conclusie en tips voor het proces
- Raadpleeg je notaris: alle verkoopprocessen lopen via een Poolse notaris. Hij/zij controleert alle documenten, stelt de akte op en regelt de inschrijving in het kadaster.
- Verkopen op afstand: Als je niet in Polen aanwezig kunt zijn, kun je een speciale volmacht (pełnomocnictwo) verlenen. Deze volmacht moet zelf bij een notaris worden ondertekend (in Nederland, vaak met een apostille) en geeft iemand anders (een vertrouwde vriend, makelaar of advocaat) het recht om jou te vertegenwoordigen.
- Taxatie en makelaar: Voor een realistische verkoopprijs is een taxatie aan te raden. Een lokale makelaar kan niet alleen helpen bij de verkoop, maar ook bij het verkrijgen van de juiste documenten.
En nog het laatste: wie kiest en betaalt de notaris?
De onderstaande tabel vat de rolverdeling en verantwoordelijkheden samen:
Waarom kiest de koper de notaris?
Dit gebruik komt voort uit het belang van de koper: de notaris heeft de wettelijke taak om de rechtsgeldigheid van de transactie te waarborgen, waarbij de juridische controle (met name van het kadaster) vooral in het belang van de koper is. De koper loopt immers het risico om een woning met schulden, lasten of juridische gebreken te kopen.
Voor jou als verkoper betekent dit:
- Geen verplichting om zelf een notaris te vinden.
- Wel samenwerking: je moet akkoord gaan met de door de koper voorgestelde notaris en alle gevraagde documenten aanleveren.
- De notaris blijft een neutrale en onafhankelijke partij, ook al wordt hij of zij door de koper betaald. De notaris vertegenwoordigt de transactie als geheel en is verantwoordelijk voor een correcte akte.
